Le principe du plafonnement
En matière de baux commerciaux, la règle de principe est celle du plafonnement du loyer renouvelé. Ce plafonnement limite la variation de loyer lors du renouvellement à l'évolution d'un indice légal (ICC/ILC/ILAT), sauf exceptions prévues par la loi.
La règle des 12 ans
Lorsque la durée du bail commercial excède 12 ans, généralement à la suite d'une tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé est déplafonné de plein droit.
"Le plafonnement du loyer ne s'applique plus lorsque la durée du bail poursuivi excède douze ans."
Civ. 3e, 5 février 2013, n° 12-10.069
Il n'y a donc plus de limitation liée à l'indice, et le loyer peut être fixé à la valeur locative réelle du bien. Ce déplafonnement permet de fixer le loyer à la valeur locative du bien au jour du renouvellement, ce qui peut être très préjudiciable pour le locataire.
💡 Exemple pratique
Si un bail commercial de 9 ans est prolongé par tacite reconduction et excède 12 ans, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement et sera fixé à la valeur locative.
Stratégie pour les praticiens
Tout praticien des baux commerciaux sait que lorsqu'un bail de neuf ans arrive à son terme et se poursuit par tacite prolongation, il faut veiller à :
- Pour le bailleur : Dépasser la période de douze ans pour bénéficier du déplafonnement
- Pour le preneur : Interrompre la relation avant ce terme fatidique pour conserver le bénéfice du plafonnement
Conditions d'application
En synthèse, les conditions d'application du déplafonnement sont les suivantes :
📋 Conditions du déplafonnement
- Bail conclu pour une durée initiale de 9 ans : Tacite prolongation du bail atteignant une durée de plus de 12 ans
- Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans : Déplafonnement de plein droit lors du renouvellement
- Le déplafonnement s'applique lors du renouvellement du bail
Conclusion
Le déplafonnement du loyer pour les baux de plus de 12 ans constitue une règle importante du droit des baux commerciaux. Son application automatique impose une vigilance particulière tant pour les bailleurs que pour les preneurs dans la gestion de leurs relations locatives.
Maître Gauriat se tient à votre disposition pour vous accompagner et faire valoir vos droits en cas de renouvellement de bail commercial ou de problématiques liées.